Mutui bancari: le garanzie

Mutui bancari: le garanzie

Per poter erogare un mutuo, la banca richiede la formalizzazione di una garanzia valida. Sono diversi i tipi di garanzia di cui gli istituti di credito possono avvalersi: oltre alle ipoteche, ci sono anche le fideiussioni, le polizze assicurative (contro il rischio di disoccupazione, sulla vita, contro scoppio e incendio), le cambiali ipotecarie e le opzioni put contro il negative equity. Di solito, la garanzia implica che sull’immobile da acquistare venga iscritta una ipoteca al grado disponibile più alto: essa, in alternativa, può essere iscritta anche su altri beni, che possono essere sia di proprietà del mutuatario sia di terzi che fanno da garanti attraverso una fideiussione.

L’ipoteca può avere una durata non superiore ai venti anni: nel momento in cui il debito viene estinto, il proprietario del bene ipotecato può richiederne la cancellazione (e la banca mette a disposizione un documento mediante il quale certifica l’assenso per la cancellazione). In realtà, la cancellazione dal punto di vista pratico non serve a molto, nel momento in cui il debito è stato completamente ripagato: non avendo più funzione di garanzia, non ha più alcun effetto.

Se, nel corso della durata del mutuo, il valore delle garanzie diminuisce, la banca può chiedere una reintegrazione, tramite fideiussioni o tramite ipoteche su nuovi beni: in alternativa, può essere richiesta una restituzione parziale della somma (il debito può essere parzialmente revocato); tutto dipende da quel che viene previsto nel contratto, dove per altro viene specificato anche in quali casi il contratto di mutuo può essere rescisso. Nella maggior parte dei casi, le banche non sono disposte ad accettare – come garanzia di un mutuo – le azioni, poiché esse a loro volta possono essere usate dalle società che le emettono come garanzia su pegno.

Per quel che riguarda l’ipoteca, essa può essere iscritta su un bene di proprietà del mutuatario (è il caso dei mutui accesi per la ristrutturazione di un edificio) o dell’alienante (è il caso di una compravendita), oltre che – come già detto – di un soggetto terzo, il cosiddetto terzo datore di ipoteca. Di norma la stima del valore del bene ipotecato è di circa il doppio rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile; esso, invece, non può superare l’importo del mutuo.

Una volta iscritta l’ipoteca, si può procedere all’erogazione del mutuo, che può essere contemporanea o successiva alla data del rogito; in caso di erogazione successiva, comunque, non si può andare oltre il consolidamento dell’ipoteca. Una volta ottenuto il mutuo, il mutuatario può comunque rinegoziarlo con la banca, sostituirlo e trasferirlo presso un’altra banca, o accollarlo, cioè mutare il nome del mutuatario. Con l’accollo, il debitore precedente viene sostituito con un debitore nuovo, che accetta il debito verso la banca: è il caso tipico di quando un immobile ipotecato viene acquistato a garanzia di debito bancario.

Il mutuo, inoltre, può essere sostituito: una volta estinto quello vecchio, si può iscrivere un’ipoteca nuova con un piano di mutuo diverso, con la stessa banca, per lo stesso immobile, con una banca diversa o per un immobile diverso.

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