Mutui: tassi di interesse e spread

Mutui: tassi di interesse e spread

Il tasso di interesse di un mutuo rappresenta la più importante condizione economica del contratto: esso solitamente non può essere negoziato, ma viene stabilito dalla banca ed è calcolato come somma di un indice di riferimento, di un eventuale premio di rischio  e dello spread. Si tratta, in sostanza, della somma dell’Euribor più una percentuale di spread compresa tra lo 0,5 e l’1%.

In realtà, il guadagno reale della banca non dipende unicamente dallo spread, ma soprattutto dalla differenza tra il tasso di sconto e l’indice di riferimento: in altre parole, è come se la banca acquistasse il denaro dalla Banca Centrale a tasso di sconto, per poi rivenderlo a un tasso di interesse corrispondente alla somma di Euribor e spread. Ciò vuol dire che gli indice di applicazione dello spread non rappresentano il costo del denaro per la banca, ma costituiscono una media degli interessi calcolati sul mercato europeo (per l’euro); è così che sui tassi di interesse si riducono al minimo le possibilità di speculazione.

In percentuale, la variabilità dello spread in relazione ai tassi risulta piuttosto elevata: per esempio, un 1% di spread su un tasso del 4% equivale a un 25%. Talvolta, una banca può applicare uno sconto sullo spread nel caso in cui il rapporto tra la rata e il reddito non sia superiore al 30%, ma anche nell’eventualità in cui il rapporto tra il valore del mutuo e il valore dell’immobile non tocchi il 100%: in questo modo, l’istituto di credito è tutelato, sia per una capacità di rimborso più significativa da parte del cliente, sia per la possibilità che l’immobile in garanzia venga svalutato.

Entrando nello specifico, i tassi di interesse vengono distinti tra Tan e Taeg. Il Tan è il Tasso Annuo Nominale ed è il tasso che la banca applica ogni anno in percentuale rispetto all’importo complessivo del mutuo; si tratta di un tasso cosiddetto puro, nel senso che quantifica gli interessi passivi che devono essere corrisposti solo per avere ricevuto un prestito. Il Tan si calcola sommando lo spread applicato dalla banca con il tasso di riferimento, che varia in funzione dei mutamenti del mercato; non vengono considerate, invece, le imposte e le spese di istruttoria. Se si ipotizza un finanziamento di 10mila euro con un Tan di 5%, l’interesse corrisponde a 500 euro.

Il Taeg, invece, è il Tasso Annuo Effettivo Globale: a differenza del Tan comprende non solo la somma che è stata erogata in prestito, ma anche le varie spese accessorie, e di conseguenza si configura come il costo reale e concreto del finanziamento. Va detto, comunque, che il Taeg viene ritenuto un tasso virtuale, nel senso che non viene considerato per calcolare le rate ma per calcolare il costo complessivo di un mutuo, in maniera tale che il cliente abbia la possibilità di valutare e mettere a confronto soluzioni differenti proposte dalle varie banche. In sostanza, lo scopo del Taeg è quello di prendere in esame le conseguenze delle spese obbligatorie per l’apertura del mutuo e per il suo rimborso.