MUTUI

Il mutuo bancario è un prestito che viene erogato da un istituto di credito in cambio della prestazione di una garanzia, solitamente l’acquisto di un immobile. Altri tipi di mutui bancari sono quelli edilizi (per finanziare la costruzione di un edificio), quelli per ristrutturazione (per finanziare il riordino e la ristrutturazione di un edificio), quelli per liquidità (per i casi in cui c’è bisogno di disponibilità immediata di grandi somme di denaro) e quelli chirografici (per i prestiti che non sono vincolati a garanzie specifiche).

Ma come viene erogato un mutuo? Prima di tutto viene aperta l’istruttoria: il soggetto interessato deve presentare una richiesta di concessione del finanziamento fornendo alla banca tutti i dati economici (relativi alla propria situazione patrimoniale) e tecnici per far sì che la banca stessa possa valutare preliminarmente la domanda. La documentazione necessaria in questa fase include eventuali atti di provenienza e compromessi: la banca può fornire dei preventivi non vincolanti, nel senso che in seguito alla delibera le spese accessorie e lo spread applicato potrebbero essere differenti.

Segue, poi, la perizia: un perito nominato dalla banca esamina il bene presentato a garanzia del credito (nella maggior parte dei casi si tratta di un esperto di estimo catastale). Una volta ottenuto il parere positivo dal perito, la banca chiude l’istruttoria – dopo aver esaminato tutte le caratteristiche del soggetto richiedente e dell’oggetto del mutuo – deliberando la concessione del finanziamento (nel caso in cui, invece, il mutuo non venga concesso, solitamente le istruttorie non presuppongono una chiusura formale, e la comunicazione fornita al richiedente è di tipo informale).

A questo punto, il contratto entra in effetto con l’atto di mutuo, che nei casi di compravendita viene stipulato simultaneamente all’atto della compravendita: la banca eroga la somma richiesta al mutuatario. Da quel momento in poi, tale somma verrà progressivamente rimborsata sulla base di un piano di ammortamento che può prevedere rate posticipate costanti (con quote di interesse decrescenti e quote di capitale crescenti) oppure rate posticipate decrescenti (con quote di interessi decrescenti e quote di capitale costanti).

I piani di ammortamento possono, dunque, prevedere tassi di interesse fissi e variabili: nel primo caso il tasso corrisposto alla banca rimane lo stesso per l’intera durata del mutuo; nel secondo caso il tasso varia. La prima opzione risulta conveniente nell’eventualità in cui l’interesse dei prestiti diventa maggiore dell’interesse del proprio mutuo, che rimane invariato; la seconda, invece, è vantaggiosa nel caso contrario, cioè quando l’interesse dei prestiti è inferiore dell’interesse del proprio mutuo.

Il tasso variabile, però, è più rischioso perché soggetto a mutamenti che non possono essere previsti; esistono, comunque, mutui capped rate, cioè con una soglia massima che non può essere mai superata (si parla, in questo caso, di interest cap). Un’altra opportunità interessante è rappresentata dai tassi misti con opzione, che offrono l’opportunità di passare dal tasso variabile al tasso fisso o viceversa a cadenze di tempo prestabilite (solitamente ogni cinque anni): a ogni rinegoziazione, se si passa al tasso fisso l’interesse viene calcolato in funzione dell’Euribor, maggiorato di uno spread previsto dal contratto.

Scegliere un mutuo: cose da sapere

Quali sono gli aspetti da tenere in considerazione nel momento in cui si deve procedere alla scelta di un mutuo? Innanzitutto è bene sapere che chiunque ha la facoltà di richiedere un mutuo a patto che abbia la possibilità di dimostrare che può restituire il denaro ricevuto in prestito nel tempo prestabilito.

Nella maggior parte dei casi gli istituti di credito erogano un importo non superiore all’80% del valore della casa che deve essere acquistata: tale valore viene individuato in maniera controvertibile dalla stima effettuata da un perito. Talvolta, comunque, può succedere che i mutui concessi superino l’80% del valore: in questi casi, però, le condizioni applicate risultano piuttosto svantaggiose per il cliente e implicano maggiori garanzie.

Prima di scegliere un mutuo, è necessario esaminare con la massima attenzione la propria situazione reddituale, non solo nel presente ma anche in prospettiva futura, e valutare la propria disponibilità di denaro mensile al netto delle spese ordinarie. Si può indicare come consigliabile una situazione in cui la rata del mutuo non sia superiore al 30% del proprio reddito, in maniera tale da poter affrontare, oltre alle spese correnti, anche eventuali spese impreviste, e in generale tutte le possibili riduzioni del reddito che possono essere provocate da un licenziamento, un infortunio o una malattia.

Dal punto di vista dei costi, il “prezzo” di un mutuo si compone di diversi elementi: quello principale è rappresentato senza dubbio dagli interessi, che dipendono – tra l’altro – dalla durata del mutuo stesso. Vi sono, poi, diverse altre spese: è molto importante tenerne conto, così come non bisogna dimenticare che, nel momento in cui viene stipulato il contratto di acquisto di un immobile, vanno pagate anche le imposte e le spese notarili.

Se il mutuo viene erogato da una banca, infatti, è necessario pagare un’imposta corrispondente al 2% dell’importo totale, che scende allo 0,25% nell’eventualità in cui il finanziamento sia necessario per l’acquisto di una prima casa. L’imposta viene trattenuta direttamente dalla banca: per questo motivo il mutuatario riceve una somma di denaro più bassa rispetto all’importo che viene effettivamente concesso.

Va sempre tenuto a mente che i mutui concessi da enti diversi dalle banche (società finanziarie, per esempio) presuppongono condizioni meno favorevoli: per questo motivo, è sempre indispensabile consultare con la massima attenzione i fogli informativi. Altro fattore da tenere in considerazione prima di scegliere un mutuo riguarda la sua durata: da essa, come detto, dipende l’importo della rata. È evidente che, a parità di tasso di interesse, un finanziamento presupporrà rate più alte per una durata breve, ma con un importo dovuto per gli interessi molto basso; viceversa, presupporrà rate più basse per una durata lunga, ma con un importo dovuto per gli interessi piuttosto elevato.

Un elemento da valutare con cura è il Tasso Annuo Effettivo Globale, cioè il Taeg, che deve essere pubblicato obbligatoriamente sui fogli informativi: esso costituisce una sintesi del costo del mutuo totale, che include il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa (comprese, per esempio, le spese di riscossione della rata).